El desalojo del inquilino por la falta de pago del alquiler. Aspectos relevantes.

 

Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.

La acción en justicia es generalmente definida como el derecho que le es reconocido a toda persona para que reclame ante la jurisdicción correspondiente lo que le pertenece o lo que le es debido. La acción en justicia está abierta a todo aquel que tenga un interés legítimo para el éxito o el rechazo de una pretensión.

En las demandas en desalojo por falta de pago del alquiler, el propietario, o empoderado calificado, procura los pagos correspondientes, por concepto de alquileres vencidos; al tiempo de perseguir la terminación de la relación contractual y, asimismo, el desalojo del inmueble en cuestión, del inquilino moroso o incumplidor.

De la lectura del artículo 1709 del Código Civil, se puede extraer, que el contrato de locación o alquiler es aquel “por el cual una de las partes se obliga a dejar usar y gozar a la otra una cosa --por lo regular de su propiedad- durante cierto tiempo, y por un precio determinado que ésta se obliga a pagarle”.

Asimismo, el contrato de alquiler constituye un acto de administración, que no disminuye en forma alguna el patrimonio y tiene como propósito principal aprovechar y obtener beneficios del inmueble, y que tiene por objeto cierto el goce de la cosa de que debe disfrutar el locatario o inquilino.

Mientras que al tenor del artículo 1728 del Código Civil, las obligaciones principales del arrendatario o inquilino son: usar la cosa arrendada como un buen padre de familia con arreglo al destino para el cual se le dio, y pagar el precio del arrendamiento en los plazos convenidos.

Es por lo antes expuesto, que la falta de pago de los alquileres constituye una causa justificada para la resiliación del contrato de inquilinato suscrito por las partes y consecuentemente, el otorgamiento del desalojo[1].

Tribunal competente. Para el conocimiento de este tipo de demanda, conforme al artículo 1 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal competente sin importar la cuantía y de manera exclusiva^[2], es el juzgado de paz, competencia que, al ser de atribución, tiene carácter de orden público.

Esa competencia se extiende al juzgado de paz, aun cuando la demanda en desalojo por falta de pagos conlleve de manera accesoria, reclamaciones de indemnizaciones por daños morales y materiales ocasionados a la vivienda (reparaciones locativas[3]), también sin importar la cuantía de la demanda[4].

Es competente también, cuando se trate de la interpretación de cláusulas contractuales sobre el precio del alquiler y aumento como consecuencia de dicha demanda por falta de pagos. Cuando se trate de una demanda por falta de pago del aumento del por ciento (%) anual del precio del alquiler convenido en el contrato[5], o cuando existe dificultades o contestación con relación a la devolución de los depósitos, al tenor del artículo 5, de la Ley 4314.

Excepcionalmente ha sido juzgado, que el juzgado de paz sólo es competente para conocer de las acciones en lanzamiento de lugares cuando estén ligadas a la resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago de los alquileres[6].

Ahora bien, la competencia del juez de paz cesa, cuando, aun tratándose de una demanda en desalojo por falta de pagos, surge contestación sobre la existencia del contrato de alquiler o ponga en causa el derecho de propiedad del inmueble, constituyendo esto una cuestión prejudicial seria.

Las sentencias dictadas en materia de desalojo por falta de pagos, son apelables sin importar su cuantía.

Competencia territorial. Las demandas en cobro de alquileres vencidos y desalojo de inmuebles arrendados se inscriben en el marco de una acción mixta, por ser personal y real, por tanto, en cuanto a la competencia territorial permite al demandante emplazar, a su elección^[7], tanto ante el tribunal del domicilio del demandado como el tribunal del domicilio del inmueble objeto de la litis, según el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil.

Prescripción de la acción. El artículo 2277 del Código Civil establece que: “Los réditos de rentas perpetuas y vitalicias, los de pensiones alimenticias, los alquileres de casas y el precio del arrendamiento de bienes rurales, los intereses de sumas prestadas, y generalmente, todo lo que se paga anualmente o en plazos periódicos más cortos, prescriben por tres años”, es decir, que el derecho de perseguir esta acción, según el citado artículo 2277, debe ejercerse dentro de los tres años a partir de la cesación de pago; de lo contrario, operaría la prescripción y, en consecuencia, sería inadmisible en justicia todo tipo de pretensión al respecto.

Condiciones para la procedencia de la demanda. Para lanzar con éxito este tipo de demanda, el demandante debe probar lo siguiente: a) Que exista un contrato de alquiler suscrito válidamente entre las partes, el cual puede ser verbal; b) Que la persona demandada haya sido intimada previamente para efectuar los pagos adeudados, o que del cuerpo del contrato se derive la exigibilidad de la obligación, conforme lo prevé el artículo 1139 del Código Civil dominicano; c) Que no obstante dicha intimación, o exigibilidad de la obligación derivada del contrato, el deudor (Inquilino) no haya cumplido con la misma[8].

Prueba del contrato de alquiler Verbal. El contrato de alquiler puede ser verbal, máxime cuando ningún texto exige que el mismo deba ser por escrito, por el contrario, el artículo 1714 del Código Civil lo permite expresamente. El contrato verbal puede ser probado con la ocupación del inquilino, el pago de las mensualidades y con las certificaciones de registro del alquiler verbal y depósitos de alquileres del Banco Agrícola. Mientras que la prueba del arrendamiento comercial puede ser probado por todos los medios en virtud del artículo 109 del Código de Comercio y la parte final del artículo 1341 del Código Civil.

Contrato de alquiler convenido por acto auténtico. Al tenor de las disposiciones del artículo 545 del Código de Procedimiento Civil: “tienen fuerza ejecutoria las primeras copias de las sentencias y otras decisiones judiciales y las de los actos notariales que contengan obligación de pagar cantidades de dinero, ya sea periódicamente o en época fija”.

Cuando el contrato de alquiler es convenido bajo la modalidad de un acto auténtico, este ostenta por sí mismo la fuerza ejecutoria necesaria para perseguir el cumplimiento forzado de una obligación pecuniaria, situación que dispensa al arrendador-acreedor de ejercer una acción en justicia en búsqueda de la resiliación del contrato, pago de alquileres vencidos y el consecuente desalojo.

Sin embargo, para establecer y determinar la liquidez de la deuda en estos casos, es mediante la certificación que corresponde emitir al Banco Agrícola de la República Dominicana, que da constancia de que no han sido consignados los alquileres vencidos por los cuales se pretende perseguir la ejecución forzosa contenida en el citado título ejecutorio.

Sobreseimiento de la acción. Procede el sobreseimiento de una demanda en cobros de alquileres y desalojo, si está en juego el derecho de propiedad sobre el inmueble alquilado en una litis sobre derechos registrados, ya que la litis, la cual debe tener un carácter serio, constituye una cuestión prejudicial, sin importar que la misma sea entre el demandante en desalojo y un tercero que pretende revocar la calidad de propietario del primero.

Ofertas reales de pago. Para liberarse de la demanda en desalojo por falta de pago, el inquilino demandado, de conformidad con el artículo 12 del Decreto No. 4807, que controla los alquileres de casas y desahucios, tiene que poner a disposición del demandante la totalidad de la suma adeudada más los gastos adeudados hasta el día de la audiencia. Ante la presentación de una oferta, el juez debe proceder a liquidar los gastos legales causados hasta el momento de la audiencia y ordenar su pago y el monto de la deuda. No es válida la oferta que no incluya los gastos.

Sin embargo, ha sido juzgado que^[9], que para la validez de una oferta con relación a las costas, basta con que el demandado ofrezca un peso simbólico por tal concepto, hasta tanto estas sean liquidadas.

Para que la aplicación del citado artículo 12 del Decreto 4807 sea efectiva, es necesario que el depósito^[10] u oferta de los alquileres debidos sea hecho antes o en la última audiencia, ya que, pretender que el inquilino pueda hacer dicha oferta real en todo estado de causa seria propiciar que este pueda manipular a su antojo las vías de derecho, lo que retardaría el pago de los alquileres y por vía de consecuencias, violentaría el espíritu de la ley.

En virtud de lo anterior, no es válida la oferta instrumentada después de finalizados los debates ante el tribunal de primer grado, así como la realizada en grado de apelación por resultar extemporánea[11]. Las ofertas deben cumplir con los requisitos establecidos, de manera supletoria, en los artículos 1257 y siguientes del Código Civil; y 812 y siguientes del CPC,

Asimismo, la consignación de los alquileres vencidos, que el propietario se niega a recibir de manos del inquilino, no requiere la notificación previa de una oferta real de pago. Sólo se exige el haber puesto a disposición del propietario, mediante depósito en el Banco Agrícola, la totalidad de la deuda y los gastos legales, y puede incluso ofrecerlas y consignarlas en el mismo momento de dicha audiencia[12].

Pago de los alquileres vencidos hasta posterior a la sentencia. El hecho de que se haya ordenado la rescisión del contrato de inquilinato por falta de pago de los alquileres no impide al tribunal de segundo grado, sobre la apelación del inquilino, condenar a éste al pago de los alquileres vencidos hasta el momento de la sentencia e incluso de los que sobrevengan con posterioridad a la misma y hasta su completa ejecución.

Por lo que, no excede sus poderes el tribunal que, al imponer una condena por alquileres no pagados, expresa en el dispositivo que la condenación es “sin perjuicio de los alquileres vencidos en el curso del procedimiento”, ya que con esto se limita a reconocer que la condena no incluye la suma a la que ha alcanzado la deuda en el transcurso del proceso[13]. Asimismo, los jueces pueden válidamente, ordenar el desalojo, no solamente del inquilino, sino de cualquier persona o negocio que se encuentre ocupando el inmueble.

Cuando un tribunal ordena el pago de los alquileres vencidos con posterioridad a la sentencia que ordena la resiliación del contrato y hasta su ejecución, no incurre en un fallo extra petita ni vulnerar el debido proceso, al amparado en las disposiciones del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, que dispone en su parte final que “los litigantes en la segunda instancia podrán reclamar intereses, réditos, alquileres y otros accesorios vencidos desde la sentencia de primera instancia, así como los daños y perjuicios experimentados desde entonces”^[14].

Lo anterior es en razón de que, el contrato de alquiler es por naturaleza de ejecución sucesiva^[15], de manera tal que la obligación de pago de cada mes o período de alquiler pactado, puesta a cargo de los inquilinos, se mantiene vigente mientras aquellos ocupen el inmueble alquilado y por lo tanto, en la medida en que persista dicha ocupación y transcurran los meses u otros períodos de tiempo que pudieren ser pactados por las partes se hacen exigibles los pagos de nuevos alquileres.

Sin embargo, el propietario que desaloja ilegalmente al inquilino no puede pretender cobrar los alquileres por el periodo posterior al desalojo. Ahora bien, cuando el inquilino se niega a entregar las llaves del inmueble alquilado al final del arrendamiento, constituye un incumplimiento del contrato de alquiler y lo hace responsable del pago de los alquileres y accesorios durante el tiempo que persista su actitud.

Prueba del pago del alquiler. La prueba del pago de cada mensualidad del alquiler se hace, en principio, mediante la presentación del recibo correspondiente. También puede ser hecha por testigos o presunciones cuando exista un principio de prueba por escrito, como lo es un recibo que constate el pago de una mensualidad posterior a las reclamadas.

Sin embargo, es al inquilino que se pretende liberado del pago de mensualidades anteriores a quien le corresponde probar, mediante la producción del último recibo, que ha pagado esas mensualidades, y pertenece a los jueces del fondo decidir si el inquilino ha hecho o no la prueba justificativa de su liberación.

El hecho de que el inquilino haga pagos parciales de la deuda con el arrendador y este lo acepte no hace presumir que el arrendador haya desistido de la demanda. El desistimiento implícito ocurre a causa de la falta de interés del demandante de continuar con su acción, lo que no ocurre cuando los abonos a la deuda, al ser pagos parciales no extinguen la deuda^[16].

En virtud del artículo 1256 del Código Civil, cuando el inquilino debe varios meses, el pago incompleto o parcial realizado por él, debe ser aplicado a los meses más antiguos.

En cualquier caso, le corresponde al juzgador, y es un deber, tomar en cuenta cualquier pago de alquiler hecho antes de emitir su fallo.

Calidad para demandar en desalojo. En cuanto a este punto, es importante resaltar, que cuando el propietario otorga poder a una persona para alquilar y/o administrar un inmueble, el mismo no implica que este último pueda demandar en justicia al inquilino, salvo que tenga un poder expreso para ello.

En caso de que haya mediado un acto de venta del inmueble alquilado, el nuevo propietario tiene calidad para iniciar un proceso de desalojo contra el inquilino, por haber adquirido los derechos y obligaciones que tenía el antiguo dueño.

Para arrendar un inmueble indiviso, se requiere del consentimiento de todos los copropietarios, lo que implica por analogía, que para demandar en desalojo no es necesario que demanden todos.

En principio la calidad se demuestra con el contrato de alquiler, sin embargo, se ha admitido que también puede deducirse del aporte de la certificación de registro de contrato verbal de alquiler expedido por el Banco Agrícola.

Ahora bien, en caso de muerte de una de las partes en el contrato de inquilinato, sus herederos o legatarios universales o a titulo universal, tienen calidad para actuar en justicia. El artículo 724 del Código Civil, establece: “Los herederos legítimos se considerarán de pleno derecho poseedores de los bienes, derechos y acciones del difunto, y adquieren la obligación de pagar todas las cargas de la sucesión”, de donde se infiere que, en principio, con posterioridad al deceso de una persona física, cualquier acción legal que le corresponda debe ser interpuesta por sus causahabientes; y en el caso específico del arrendamiento, indica el artículo 1726 del Código Civil: “No se deshace el contrato de arrendamiento por la muerte del arrendador ni por la del inquilino”, siendo un criterio asumido y reiterado que: “los recurrentes en relación al contrato de inquilinato suscrito por su padre en calidad de inquilino son continuadores jurídicos de los derechos y obligaciones que emanan del referido contrato, el cual no se deshace por la muerte de ninguna de las partes, en virtud del artículo 1742 del Código Civil”^[17], y que: “el contrato de arrendamiento no se deshace por la muerte del arrendatario ni del inquilino, pues este continúa en la persona de los herederos, legatarios universales o a título universal”^[18].

La condición de arrendador y la calidad para demandar en desalojo está sustentado en el contrato de alquiler, sin que sea necesario que el arrendador sea el propietario del inmueble. Sin embargo, el inquilino demandado en desalojo no tiene calidad para alegar que el inmueble alquilado no es propiedad del arrendador, sino de un tercero, máxime cuando ese tercero no es parte del proceso ni está siendo representado por el inquilino demandado.

Obligatoriedad de la resiliacion del contrato. La resiliación o terminación del contrato es un requisito previo e indispensable para ordenar el desalojo, ya que éste tiene lugar precisamente como consecuencia de la terminación del contrato, que de admitirse lo contrario, se estarían vulnerando los efectos de toda convención en cuanto a la obligación que une o vincula a las partes contratantes, la cual sólo puede desaparecer por nulidad, resolución, rescisión o resiliación del contrato pronunciadas judicialmente, o mediante revocación por el mutuo acuerdo de las partes.

La fianza. La fianza^[19] que garantiza el pago de los alquileres del deudor inquilino no se extiende, salvo cláusula en contrario, al arrendamiento renovado o tácitamente reconducido, pues como regla general y conforme al artículo 1740 del Código Civil, se considera que se efectúa un nuevo contrato de arrendamiento que ha sustituido el anterior, posición que mantiene de manera constante la jurisprudencia francesa^[20].

Aspectos o Requisitos declarados no conforme con la constitución. Debemos resaltar, que el requisito para la actuación judicial consistente en el aporte de la certificación del depósito de los valores en el Banco Agrícola, exigido por el artículo 8 de la Ley 4314 de 1955, modificado por la Ley 17-88, fue declarado no conforme con la Constitución, según sentencia núm. TC/0208/21, dictada por el Tribunal Constitucional, por constituir dicha prohibición, “una restricción del derecho acceso a la justicia, al impedir al propietario ejercer ─directamente─ las acciones nacidas del contrato de inquilinato”.

Asimismo, también, fue declarado inconstitucional el artículo 55 de la Ley No. 317 de 1968, que creaba un fin de inadmisión en los casos en que no se presentaba junto con los documentos sobre los cuales se basa la demanda, el recibo relativo a la declaración presentada a la Dirección General del Catastro Nacional, de la propiedad inmobiliaria de que se trate, mediante sentencia de las Cámaras Reunidas, SCJ, 10 de enero de 2001, núm., 1, B.J. 1082, pp. 9-45.

Sin olvidar también, la declaratoria de inconstitucionalidad del artículo 12 de la Ley 18-88, sobre Impuesto a la Vivienda, modificado por la Ley 253-12, sobre impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI), que establecía de manera imperativa el pago del impuesto antes de la interposición de cualquier demanda relativas a inmuebles gravados por dicha ley, incluyendo las demandas en desalojo (SCJ, 1ra. Sala, 31 de agosto de 2021, núm., 296, B.J. 1329, pp. 2665-2678).

Ejecutoriedad de la sentencia que ordena el desalojo. A partir de la modificación introducida por la ley núm. 38-98 del 3 de febrero de 1998 a la parte in fine del artículo 1, párrafo 2 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de apelación que se interponga contra una sentencia que ordene el desahucio es de pleno derecho suspensivo de su ejecución, por lo que en la actualidad ya no se trata de una decisión ejecutoria de pleno derecho, como sucedía antes de la referida reforma legislativa.

Lo anterior implica, que para ordenar la ejecución provisional de una sentencia que ordena el desalojo el juez está necesariamente obligado a subordinarla a la constitución de una garantía conforme a lo dispuesto por el artículo 130.4 de la Ley núm. 834 del 15 de julio de 1978^[21], salvo cuando no haya un contrato de arrendamiento, o cuando esté vencido el término estipulado en el contrato.

Es decir, que cuando el juez que dicta una sentencia de desalojo ordena su ejecución provisional no obstante cualquier recurso sin sujetarla a la prestación de una garantía, comete una violación a la ley^[22].

Parte conclusiva. El arrendamiento se trata de una forma de desmembramiento del derecho de propiedad en que el inquilino no cuenta con derechos absolutos sobre el bien inmueble, por esto, la normativa vigente ha admitido diversas formas para que el propietario recupere la posesión del inmueble arrendado, como lo es, por ejemplo, la demanda en resiliacion del contrato de alquiler, cobros de alquileres no pagados y desalojo.

En conclusión, iniciamos el presente artículo definiendo lo que constituye una acción en justicia, en razón de que, una vez el propietario ha agotado las vías amigables para obtener el pago sin tener éxito y luego, accionar en justicia para recuperar el monto adeudado y la posesión de su bien (todo con el fin de garantizar los derechos del inquilino y no desalojarlo de forma intempestiva y abusiva) una vez cumplido el correspondiente procedimiento judicial y sus pretensiones le han sido acogidas, el arrendador se encuentra en todo su derecho de desalojar al arrendatario en virtud de las prerrogativas que confiere su derecho de propiedad.

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[1] SCJ 1ra. Sala, núm. 0042/2020, 29 enero 2020.

[2] Las demandas en resiliación de contrato, cobro de alquileres y desalojo por falta de pago, en razón de su naturaleza y materia pertenecen a la competencia exclusiva del juez de paz, de conformidad con lo establecido en el artículo 1ro, párrafo 2, del Código de Procedimiento Civil, el cual indica, entre otras cosas, que los jueces de paz: “Conocen sin apelación, hasta la suma de quinientos pesos, y a cargo de apelación por cualquier cuantía a que se eleve la demanda: de las acciones sobre pago de alquileres o arrendamientos”. (SCJ 1ra. Sala núm. 4, 11 julio 2012, B. J. núm. 1220; La competencia del Juzgado de Paz en esta materia está limitada a la demanda en desalojo por falta de pago. No. 4, Pr., Ene. 1998, B.J.1046).

[3] Ver artículo de mi autoría: “El inquilino y los daños ocasionados al inmueble alquilado”, 17 de marzo 2025, El Nuevo Diario.

[4] 1a Sala, 30 de mayo de 2018, B. J. 1290, pags. 411-426.

[5] SCJ, 1.a Sala, 23 de enero de 2008, núm. 9, B. J. 1166, pp. 118-127.

[6] No. 5, Pr., Sep. 1998, B.J. 1054.

[7] SCJ, 1ra. Sala, 24 de marzo de 2021, núm., 287, B.J. 1324, pp. 2620-2626. En sentido contrario y con anterioridad, SCJ, 1ra. Sala, 28 de septiembre de 2018, núm., 28, B.J. 1294, pp. 404-410.

[8] “Soluciones Procesales, 2da edición revisada y ampliada”, Yoaldo Perera.

[9] SCJ, 1ra. Sala, 27 de septiembre de 2017, No. 24, B.J. 1282, pp. 266-272; y No. 198, Pr., Feb. 2012, B.J. 1215.

[10] El depósito realizado cuando el asunto está en estado de fallo no es válido para los fines del referido texto legal (art. 12 del Dec. 4807). No. 11, Pr., Jun. 2009, B. J. 1183.

[11] No.1, Sal. Reu., Jul. 2010, B.J. 1196.

[12] No. 57, Pr., Mar. 2010, B.J. 1192. “La oferta en audiencia de la totalidad de los alquileres y gastos adeudados o su depósito en el Banco Agrícola constituye un motivo de liberación, o en su defecto, una causa de sobreseimiento obligatorio del proceso de resiliación del contrato”.

[13] No. 11, Pr., Dic. 1998, B.J. 1057 y No.1, Sal. Reu., Jul. 2010, B.J.1196.

[14] 28 de noviembre de 2001, núm. 7 del pleno de la Suprema Corte de Justicia.

[15] 1ra. Sala, SCJ, sent. núm. 521 de fecha 28 de febrero de 2017, Boletín Inédito.

[16] En ese sentido, ha sido juzgado que: “El hecho de que la arrendadora haya aceptado el pago parcial por concepto de los alquileres vencidos, no implica que exista acuerdo transaccional entre las partes, toda vez que este tipo de convenciones solo tiene lugar cuando es fruto de un acuerdo expreso de voluntades, y que: “son elementos indispensables del contrato de transacción los siguientes: a) una situación litigiosa; b) la intención de las partes de ponerle fin y c) las concesiones recíprocas consentidas con ese propósito” (Salas Reunidas, SCJ, sent. núm. 2 de fecha 21 de abril de 2010, B. J. 1193).

[17] Sentencia núm. 983, de fecha 10 de septiembre de 2014; Fallo inédito.

[18] Sentencia núm. 1059, de fecha 21 de noviembre de 2012. Fallo inédito.

[19] La fianza es el contrato unilateral por el cual una persona denominada deudor (o cofiador), se compromete respecto a un acreedor a pagar la deuda de un tercero llamado deudor principal, en caso de que este último no cumpla con su obligación frente al acreedor.

[20] Cass. Civ. 3e, 4 nov. 1980, Bull civ. III n⁰167; Cass. Civ. 1ṛе, 4 oct. 200, Bull. Civi. I, n⁰ 234; CA Paris, 17 févr. 1988, D. 1988, somm. P, 277 CA Paris, 19 fév. 1977, Juris Data n⁰ 020533; CA Metz, 30 marz 2000, Juris Data N⁰133476, JCP N2001, P. 1135.

[21] SCJ 1ra. Sala núm. 1878, 27 septiembre 2017, boletín inédito. El legislador no establece ninguna distinción fundada en el carácter verbal o escrito del contrato de alquiler, para la aplicación de la referida regla de derecho, conforme a la cual la ejecución provisional de la sentencia que ordene el lanzamiento de lugares debe estar subordinada a la constitución de una garantía cuando existe un contrato de arrendamiento y no esté vencido el término estipulado.

[22] La sola comprobación de esta violación es suficiente para caracterizar la urgencia y el riesgo de consecuencias excesivas e irreparables exigidos por el artículo 137 de la Ley núm. 834, del 15 de julio de 1978, elementos suficientes para que proceda ordenar la suspensión de la ejecución de la misma.