Perturbación de la habitabilidad en materia de inquilinato. Responsabilidad civil
Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.
Las convenciones contractuales, como lo es el contrato de arrendamiento o alquiler, es una consecuencia de la autonomía de la voluntad de las partes, prevista en el artículo 1134 del Código Civil, y por tanto contentiva de la cláusula o condición resolutoria, la que siempre es sobreentendida en los términos del artículo 1184 del Código Civil, relativa a los contratos sinalagmáticos, para el caso de que una de las partes no cumpla su obligación.
En nuestro ordenamiento jurídico, según lo establecen las reglas de la responsabilidad civil contractual, la cual tiene su fundamento en los artículos 1142 y siguientes del Código Civil, el incumplimiento o la inobservancia del deudor de la obligación, se sanciona con el pago de los daños que sean realmente una consecuencia directa de la falta de su cumplimiento y de su accionar, daños estos que pueden ser materiales y morales.
Dentro de las obligaciones principales del arrendatario están la de usar la cosa arrendada como un buen padre de familia con arreglo al destino para el cual se le dio, y pagar el precio del arrendamiento en los plazos convenidos (art. 1728 del Código Civil).
Mientras que dentro de las obligaciones que tiene el arrendador frente al arrendatario o inquilino, el artículo 1719 del Código Civil, dispone: “Está obligado el arrendador, por la naturaleza del contrato, y sin que haya necesidad de ninguna estipulación particular: 1° a entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2° a conservarla en estado de servir para el uso para que ha sido alquilada; 3° a dejar al arrendatario el disfrute pacífico por el tiempo del arrendamiento”.
Asimismo, para el tema que nos concierne en esta oportunidad, el artículo 21 del Decreto No. 4807, sobre Alquileres de Casas y Desahucios, el cual reza de la siguiente manera: “Queda prohibido al propietario realizar en las casas, apartamentos o habitaciones alquiladas, cualesquiera maniobras o estratagema, que tiendan a disminuir las condiciones de habitabilidad de las mismas, tales como clausura de agua o luz, supresión parcial o total de techos, o tabiques, etcétera”.
En virtud de las disposiciones legales antes citadas, es conforme a Derecho que el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del objeto del arrendamiento por todo el tiempo de vigencia del contrato, obligación que no se extiende a las perturbaciones de hecho que los terceros causen en el uso del inmueble arrendado, esto es, que el arrendador sólo responde por las perturbaciones de derecho causadas por terceros y por perturbaciones causadas por él mismo, tanto de hecho como de derecho.
Definiendo la figura jurídica del usufructo, el cual es un derecho real que confiere al usufructuario el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. De lo que se colige también, que, en el caso de alquileres, el propietario no puede perturbar al inquilino mientras la vigencia del contrato de alquiler.
De manera enunciativa, no así limitativa, podemos mencionar algunas casuísticas en que las partes en un contrato de alquiler pueden comprometer su responsabilidad civil, como sería, por ejemplo:
a.) Que el arrendador rescinde unilateralmente el contrato de inquilinato antes de la llegada del termino y realice un desalojo sin autorización judicial, alegando que la inquilina ha subalquilado[1] estándole prohibido hacerlo. En este caso, el arrendador ha incumplido sus obligaciones contractuales, al no permitirle al arrendatario o inquilino, el disfrute pacífico del inmueble arrendado por el tiempo estipulado, conforme lo establece el citado ordinal 3ro. del artículo 1719 del Código Civil. El arrendador, ante el incumplimiento del inquilino, debe perseguir la resiliación del contrato judicialmente, conforme el citado artículo 1184 del Código Civil, y no proceder a su resolución unilateral ni mucho menos al desahucio del inquilino sin la intervención de una decisión judicial definitiva, toda vez que nadie puede hacerse justicia por sí mismo.
b.) Incurre en responsabilidad el arrendador que arrienda un inmueble a una persona estando vigente un contrato de alquiler anterior.
c.) Compromete su responsabilidad, el centro médico que desaloja intempestivamente a un médico de sus instalaciones sin agotar el procedimiento para resiliar el contrato de alquiler o arrendamiento[2], adoptando medidas de presión para expulsarlo y suspendiéndole su derecho a ingresar pacientes y atender consultas de emergencia (SCJ, 1ra. Sala, 26 de agosto de 2020, núm., 113, B.J. 1317, pp. 920-928).
d.) Incurre en responsabilidad, el arrendador que desaloja a un inquilino alegando que se trata de un contrato de hospedaje, sin que el mismo se configure en los hechos[3]. Cuando construye una cuarta planta sin la autorización previa del Control de alquileres ni planos aprobados, causándole daños al inquilino[4]. También, cuando no avisa al inquilino con 60 días de antelación la venta del inmueble alquilado, a pesar de haberse obligado a ello en el contrato[5].
Existe el delito de impedimento de habitabilidad, el cual se manifiesta cuando aun estando vigente el contrato de arrendamiento o de alquiler entre las partes, el arrendador o propietario impide al arrendatario o inquilino/a, el acceso a su casa o negocio, colocando, por ejemplo, candados a la puerta de la entrada, quedando allí dentro el mobiliario y efectos que sirven de explotación o de vivienda familiar.
Cuando el propietario o arrendador manifiesta este tipo de conducta frente a un inquilino o arrendatario a quien le tiene alquilado un inmueble, se inscribe dentro de la disminución o menoscabo del derecho del inquilino a disfrutar pacíficamente de la cosa alquilada, máxime cuando se procede, por ejemplo, al desprendimiento de aluzinc, taparle una ventana al inmueble alquilado, elevando una pared con bloques de cemento en un callejón aledaño, lo que evidentemente tipifica, a criterio de la de la Suprema Corte de Justicia, en el delito de habitabilidad[6].
La comisión que los hechos, que a modo de ejemplo hemos establecido anteriormente, configuran a cargo del prevenido, el delito previsto por el citado artículo 21 del Decreto 4807, acompañado por el mentado artículo 1719 del Código Civil, que prohíbe a los propietarios de casas en alquiler, realizar en las mismas cualesquiera maniobras, estrategias o actos que tiendan a menoscabar e impedir la habitabilidad de los mismos.
En materia de incendio, una vez queda comprobado que el mismo se originó en el interior del inmueble alquilado, existe la presunción -juris tantum- de que el inquilino es el responsable de las daños ocasionados, sin la necesidad de que se pruebe una falta a su cargo[7], sin embargo, esta presunción puede ser destruida probando que el incendio fue causado por caso fortuito, fuerza mayor, por vicio de construcción o que el fuego se comunicó por una casa vecina, en virtud de lo que establece el artículo 1733 del Código Civil.
Finalmente, permitir que los particulares, cual que sea la razón que invoquen, se hagan justicia por sí mismos[8], conducirían a prácticas aberrantes reñidas con los más elementales principios que regulan la convivencia pacífica y civilizada entre las personas, “sería admitir el abuso” y contribuiría con “el caos y la anarquía” en la sociedad, empujando al ciudadano frente a la impotencia y “desamparo”, a la venganza privada o hacer justicia por su propia cuenta o fuera del Estado, el cual está prohibido por la ley y la Constitución.
[1] El artículo 1717 del Código Civil dispone: “El inquilino tiene derecho a subarrendar y ceder el arrendamiento a otro, caso de no habérsele prohibido esta facultad, lo cual puede hacerse por el todo o parte. Esta cláusula es siempre de rigor”
[2] El contrato de arrendamiento es aquel en que el arrendador cede el uso y el goce de una cosa determinada −por lo regular de su propiedad−, al arrendatario por un tiempo determinado, y a cambio de un precio que está obligado a pagarle.
[3] SCJ, 22 de mayo 1991, núm., 77, B.J. 965, pp. 514-518.
[4] SCJ, 6 de junio 1986, núm., 7, B.J. 907, pp. 684-691.
[5] SCJ, 1 de abril 1981, B.J. 845, pp. 621-629.
[6] “Se incurre en el delito de habitalidad previsto por el artículo 21 del Decreto 4807 de 1959, el hecho de poner un candado a la puerta de una cafetería arrendada, estando vigente el contrato de arrendamiento” (B. J. 821. P. 722).
[7] SCJ, 1ra. Cám., 11 de febrero de 2009, núm., 29, B.J. 1179, pp. 306-312.
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