El desalojo del inquilino basado en que el propietario o un familiar ocupará el inmueble

 

Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado

Históricamente, el Decreto núm. 4807 del 16 de mayo de 1959, fue emitido al amparo y en cumplimiento de la Ley núm. 2700, del 18 de enero de 1951, sobre medidas de emergencias, ratificada por la Ley núm. 5112, del 23 de abril de 1959, por medio de las cuales fue declarado la existencia de un estado de emergencia nacional, que permitió al Poder Ejecutivo disponer por decreto todas las providencias necesarias para garantizar la seguridad interna y proveer a la población de viviendas, tomando en cuenta que la finalidad perseguida por el referido decreto era limitar los poderes de los propietarios en relación con los contratos de alquiler, a fin de solucionar en parte el problema social de la vivienda, facilitando y garantizando a los inquilinos que pagan el importe del arrendamiento, la estabilidad de sus contratos.

Con el discurrir del tiempo, ha sido superada en gran parte la situación de emergencia original, antes mencionada, por tanto, el derecho de propiedad no puede seguir siendo en las actuales circunstancias objeto de restricciones y limitaciones que no sean razonables, pues tiene categoría constitucional, pudiendo disponer así el propietario dentro de los términos del acuerdo, del derecho que ostenta sobre el bien que le pertenece.

Con la emisión del mentado Decreto 4807, fue creado el Control de Alquileres de Casas y Desahucios y la Comisión de Apelación, estableciendo el artículo 3, dentro de su catálogo, la facultad que tiene el Control de Alquileres de autorizar el desalojo, cuando el propietario personalmente o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos, manifieste que va a ocupar el inmueble alquilado.

De la lectura del artículo 6 citado del Decreto 4807, es claro cuando exige que los desalojos que tengan como causa el hecho de que el inmueble será ocupado por el propietario o por las personas establecidas en el ya mentado artículo 3 del decreto antes mencionado, en el sentido de que es necesario que el propietario obtenga una autorización de desalojo emitida por la Comisión de Alquileres y Desahucios, cuya solicitud debe estar acompañada de una declaración jurada del propietario que ateste que el inmueble será ocupado por él personalmente o por uno de sus familiares por el lapso de dos años y que no lo alquilará ni entregará en ninguna forma durante ese período de tiempo.

Es relevante establecer, que el incumplimiento de la formalidad de la declaración jurada ante notario no está sancionado con la inadmisión de la acción, en razón de que, del contenido y literatura del ya mencionado artículo 6 citado del Decreto 4807, se advierte que el objeto de dicha formalidad es que la solicitud de desalojo esté sustentada en una prueba fehaciente de la voluntad del propietario de ocupar personalmente el inmueble alquilado o de cedérselo a los familiares que indica el mismo decreto.

Asimismo, continuando con la declaración jurada, la misma no tiene que hacerse por acto auténtico ni en presencia de dos testigos^[1], basta para su validez, que la firma sea legalizada por un notario,  e incluso, el hecho de que dicha declaración no haya sido firmada por el propietario, sino por otra persona, no está sancionado con la inadmisión de la demanda, ya que el objeto de dicha formalidad, reiteramos, es determinar que el propietario tiene interés en ocupar el inmueble, lo cual puede quedar establecido con las actuaciones del propietario en el proceso.

Hay que señalar que la finalidad que persigue el citado Decreto 4807-59, en cuanto al procedimiento formal a seguir al someter el desahucio al control de las autoridades administrativas y judiciales para que el propietario de un inmueble inicie el proceso, es evitar que el inquilino sea objeto de un desahucio arbitrario e intempestivo.

Lo anterior implica, que el desahucio fundamentado en que el propietario o pariente ocupará el inmueble alquilado está precedido de un procedimiento de carácter administrativo cuyo cumplimiento es obligatorio dado el carácter de orden público del Decreto No. 4807 de 1959^[2], y en esa virtud las normas así establecidas no pueden ser derogadas.

No obstante, lo anterior, ha sido juzgado que el agotamiento del procedimiento conjuntamente con el cumplimiento de los plazos otorgados por las indicadas autoridades correspondientes, constituyen una garantía de que el inquilino no sea desalojado abusivamente, de manera que una vez cumplido dicho procedimiento por el propietario, este se encuentra en todo su derecho de desalojar a su inquilino, independientemente del uso que pretenda darle al bien con posterioridad al desalojo. Pretender condicionar la admisibilidad del desalojo a que el propietario le dé un uso específico a su inmueble, constituye una injerencia excesiva e irracional a su derecho de propiedad (S.C.J. 1ra. Sala, núm. 142, 27 de septiembre de 2017, B.J., 1282).

Luego de obtenida la autorización por parte del Control de Alquileres, queda limitado el tribunal apoderado de la demanda en desalojo, que por demás, es de la competencia del juzgado de primera instancia^[3], a velar por el cumplimiento de las formalidades^[4] y los plazos^[5] previstos en las resoluciones administrativas que se han otorgado a favor del inquilino, antes de iniciar el procedimiento en desalojo y el plazo previsto en el artículo 1736 del Código Civil^[6], el cual establece puntualmente que los desalojos deben ser comunicados previamente a los inquilinos, otorgando el plazo que correspondiere para el efectivo abandono del inmueble, si fuere vivienda 90 días, o local comercial 180 días, sin tener que ponderar si realmente el propietario ocupará o no el inmueble.

Ahora bien, si la demanda original se ha incoada antes del vencimiento de los plazos otorgados por la Comisión de Apelación de Alquileres de Casas y Desahucios y el artículo 1736 del Código Civil, esto no causaría ningún efecto o causa de inadmisibilidad, si al momento del juez estatuir las mismas han desaparecido, en apoyo de lo anterior, ha sido juzgado por la Corte de Casación, que: “es admisible la demanda en desalojo intentada antes del vencimiento de la suma de los plazos establecidos por el artículo 1736 del Código Civil, toda vez que aun cuando la demanda inicial se incoara antes del vencimiento de los plazos, tal irregularidad puede quedar cubierta si al momento del juez fallar el litigio, la causa que da origen a la inadmisión había cesado”^[7], el citado criterio fue sustentado en las disposiciones del artículo 48 de la Ley núm. 834-78, según el cual: “en el caso en que la situación que da lugar a un medio de inadmisión es susceptible de ser regularizada, la inadmisibilidad será descartada si su causa ha desaparecido en el momento en que el juez estatuye”.

Es importante establecer, que las resoluciones del Control de Alquileres y de la Comisión de Apelación, las mismas no son atacables ante los tribunales de la República^[8] y por lo tanto, cualquier irregularidad por violación de los artículos 3 y 6 del referido Decreto 4807, debe ser invocada ante los órganos administrativos mencionados y no en el proceso judicial posterior, es decir, que la oportunidad para impugnar tanto el procedimiento como la veracidad de la declaración jurada, cesa una vez se dicta la resolución administrativa definitiva que autoriza el desalojo, resultando innecesario que el tribunal apoderado de la demanda vuelva a valorar los requisitos administrativos de aquella solicitud.

Procede el desalojo si se advierte que el propietario solicitó concomitantemente, la resiliación del contrato de alquiler por la llegada del término y porque el propietario o un familiar ocuparía personalmente el inmueble, aun cuando no se haya obtenido la autorización de la Comisión de Alquileres y Desahucios para iniciar el desalojo del inmueble.

También se hace necesario señalar, que las sanciones de nulidad e inadmisibilidad a que se refieren los artículos 39 y 44 de la Ley núm. 834-78, respectivamente, solo son aplicables a los procesos iniciados por ante los tribunales del orden judicial, y no a aquellos procedimientos seguidos por ante órganos administrativos o extrajudiciales, como es el caso del Control de Alquileres de Casas y Desahucios o de la Comisión de Apelación, situación que se deriva de la simple lectura de los mencionados textos, en los que se hace mención expresa a la acción o demanda en justicia.

Lo anterior se debe, a que, tanto el Control de Alquileres, como la Comisión de Apelación, no son un tribunal del orden judicial, toda vez que no hacen más que autorizar el inicio del procedimiento de desalojo por ante los tribunales judiciales luego del cumplimiento de los plazos y formalidades establecidos por dichos organismos y por la ley, además, de que sus resoluciones no pueden ser impugnadas por medio de los recursos jurisdiccionales del orden judicial, puesto que no existe disposición legal alguna que así lo determine[9]. Es por ello también, que las disposiciones del artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la notificación por un alguacil comisionado y la perención por la no notificación en el plazo de los seis meses los cuales se les aplica a las sentencias en defecto, no así a las resoluciones emitidas por los citados organismos.

Al no formar parte del órgano judicial, las resoluciones del Control de Alquileres, reiteramos,  solo están sujetas al recurso ante la Comisión de Apelación, aparte de este, no están sujetas a ningún otro recurso, ni ordinario ni extraordinario, ni pueden ser impugnadas por la vía de la acción principal, puesto que no existe disposición legal alguna que así lo determine, toda vez que no hace más que autorizar el inicio del procedimiento de desalojo por ante los tribunales judiciales luego del cumplimiento de los plazos y formalidades establecidos por dicha Comisión y por la ley.

En conclusión, reiteramos que la finalidad que persigue el referido Decreto 4807-59, en cuanto al procedimiento formal a seguir, al someter el desahucio al control de las autoridades administrativas y judiciales para que el propietario de un inmueble inicie el proceso, es evitar que el inquilino sea objeto de un desahucio arbitrario e inicuo, por tanto, el agotamiento del procedimiento conjuntamente con el cumplimiento de los plazos otorgados por las indicadas autoridades correspondientes, constituyen una garantía de que el inquilino no sea desalojado abusivamente, de manera que una vez cumplido dicho procedimiento por el propietario, este se encuentra en todo su derecho de desalojar a su inquilino, independientemente del uso[10] que pretenda darle al bien con posterioridad al desalojo[11], en cuanto que pretender condicionar la admisibilidad del desalojo a que el propietario le dé un uso específico a su inmueble o que acredite su parentesco con la persona que lo ocuparía -donde es suficiente la sola manifestación de su interés en ocuparlo-, constituiría una injerencia excesiva e irracional a su derecho de propiedad.

---

[1] “Para la validez de la declaración jurada exigida por el art. 6 del Decreto 4807 es innecesaria la presencia de dos testigos, pues dicho requisito no constituye una solemnidad, ni se encuentra consignado en el mencionado artículo” (No. 26, Pr., Nov. 2012, B.J. 1224).

[2] Con respecto a las disposiciones contenidas en el Decreto 4807 de fecha 16 de mayo de 1959, es preciso indicar que nuestro Tribunal Constitucional declaró no conforme a la Constitución únicamente su artículo 3 mediante decisión núm. TC/0174/14, de fecha 11 de agosto de 2014, según el cual la llegada del término del contrato de alquiler, no daba lugar a la posibilidad del propietario de demandar su terminación por esta causa, restricción que fue entendida por la referida alta corte como una limitación al derecho fundamental de propiedad, lo que quiere decir, que las demás disposiciones del antedicho decreto aún tienen plena vigencia en el ordenamiento jurídico y deben ser observadas y aplicadas por los jueces del fondo.

[3] “El Juzgado de Primera Instancia es el competente para conocer de la demanda por el motivo de que el propietario ocupará el inmueble alquilado” (No. 07, Pr., Nov. 2000, B. J. 1080; No. 14, Pr., Ene. 2010, B.J. 1190), “(…) no es de la competencia del Juzgado de Paz” (No. 107, Pr., Mar. 2012, B.J. 1216).

[4] “Una vez obtenida la autorización del Control de Alquileres de Casas y Desahucios, y apoderado el tribunal para conocer del desahucio, al juez apoderado le basta comprobar que se han otorgado los plazos concedidos previamente al inquilino” (No. 13, Pr., Mar. 2004, B. J. 1120; No. 54, Pr., Jun. 2009, B. J. 1183).

[5] Los cómputos de los plazos del desalojo constituyen cuestiones de hecho que escapan al control de la casación. SCJ, 1ª Sala, 16 de mayo de 2012, núm. 19, B.J. 1218; 23 de mayo de 2012, núm. 49, B.J. 1218. “Cuando el inquilino pretende objetar la causa en la cual el propietario justifica la solicitud del desalojo ante el Control de Alquilares de Casas y Desahucios, corresponde plantear su objeción ante dicha jurisdicción administrativa, no así ante el juez apoderado del desalojo”.

[6] “El disfrute del plazo otorgado por el art. 1736 del C. Civ. es acumulativo al otorgado por la Comisión de Apelación de Casas y Desahucios.  Resulta irrelevante que sea aprovechado por el inquilino antes o después del plazo concedido por dicho organismo” (No. 4, Pr., 24 Nov. 1997, B.J.1044”. “El plazo otorgado por la Comisión de Apelación y el plazo del art. 1736 del C. Civ. son concurrentes y no excluyentes.  El primero se cuenta por meses y el segundo por días” (No. 4, Pr., Mar. 1998, B.J.1048). “El plazo otorgado en provecho del inquilino por la Comisión de Alquileres comienza a correr a partir de la fecha de la resolución que lo otorga, no a partir de la notificación de la misma, pues dicha resolución tiene un carácter administrativo, no judicial” (No. 5, Pr., Sept. 2006, B.J. 1150; No. 16, Pr., Oct. 2010, B.J. 1199 y Sentencia Núm. 911, del 27 de abril de 2017, Fallos inédito).

[7] SCJ, 1ra. Sala, 28 de abril 2021, No. 298, B.J. 1325, pp. 2780-2786.

[8] SCJ, 1ra. Sala, 18 de enero de 2012, núm. 40, B. J. 1214.

[9] SCJ, sent. núm. 11 del 16 de marzo del 2005, B. J. núm. 1132 de marzo 2005

[10] Sin embargo, fue juzgado en una oportunidad por la SCJ, que: “el alegato de que los actuales recurridos no ocuparán el inmueble de referencia, tal argumento sólo podría invocarse cuando ocurriera la desocupación del mismo y se comprobara que dichos propietarios no procedieron a ocupar personalmente el inmueble de que se trata y en su lugar lo hiciera otra persona que no fuera ninguno de ellos, ni pariente, ascendientes, descendiente o colateral hasta el segundo grado inclusive hasta por dos años por lo menos” (SCJ, 1ra. Cám., 23 de septiembre de 2099, núm., 36, B.J. 1186, pp. 394-402). “Los inquilinos no pueden alegar la falsedad de la declaración jurada hecha por el propietario ante el Control de Alquileres, de que tiene la intención de ocupar el inmueble, hasta tanto no se haya desocupado el mismo y se haya comprobado que el propietario no lo ocupó personalmente”. (No. 6, Pr., Feb. 1998, B.J.1047).

[11] Así lo confirmó el Tribunal Constitucional: “que las restricciones al derecho de propiedad que se derivan de la aplicación del artículo 3 del Decreto núm. 4807 si bien se justificaban a finales de los años cincuenta del siglo pasado y durante los siguientes años, no menos cierto es que en la actualidad resultan injustificables” declarando por vía de consecuencia inaplicable el referido artículo 3 del Decreto núm. 4807, de 1959, por no ser conforme a la Constitución (TC/0174/14).